• 北京先迈出这一步, 买房人沸腾了!
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-01-03  /  浏览:15122 次  /  

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1978年,安徽凤阳小岗村率先恢复包产到户责任制,打响了改革开放的第一枪,给千千万万的农民带来了希望。


昨天,全国首例集体建设用地入市的公告公布,如同当年那一声春雷,给众多买不起房的人带来了一丝曙光。


12月27日,北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地,出让公告显示,三宗地块将用于建设共有产权房。

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三宗地属性均为集体用地。按照之前的规定,集体土地想要入市,必须先经过国家征收,转变为了国有土地后,才能进入市场拍卖。在征收、拍卖这些环节中,土地出让金的大头归了国家。


比如一块集体用地,政府用1亿元征收变为国有,之后以5亿元的价格出让给开发商,相当于政府净赚4个亿。最关键的是,这种方式让土地成本高了几倍,房价自然就要高出许多。


去年,为了鼓励租赁市场发展,政府鼓励集体用地可以建设租赁住房,但仍不能直接进入市场买卖。而昨天,北京迈出了历史性一步,挂出三宗可直接出让土地使用权(所有权仍归集体)进入市场建设住宅的地块,虽然仍被圈在共有产权住房范围内。


这意味着,这部分集体土地入市无需经过国家征地环节,可以极大程度上压缩土地成本,从而降低房屋售价。

根据公告可知,这三块地位于北京大兴区瀛海镇。

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1、京土集使挂(兴)[2018]003号,起始价为人民币158879万元,)本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售均价29000元/平方米(含全装修费用)。2:京土集使挂(兴)[2018]004号,挂牌出让起始价为人民币162089万元,本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售均价29000元/平方米(含全装修费用)。3:京土集使挂(兴)[2018]005号,挂牌出让起始价为人民币220862万元本次出让宗地F81建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售均价29000元/平方米(含全装修费用)

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02

从公告内容可以看到,凡是境内的合法企业、组织和个人都可以参与竞买这三块集体土地的70年使用权,用于建设“共享产权住房”,未来进入市场的售价仅为29000元/平米。


单价29000,还含装修费,这个价格相比于周边商品房项目,简直是白菜价。距离地块200米处的龙湖天琅项目预售时的价格为7.71~8.05万元/平方米,也就是说,这三块集体土地上建起来的共有产权住房未来售价是目前周边商品房价格的1/3。


同样是一套100平米的房子,周边项目需要800多万,而这三宗地上建起来的房子只需290万。价格之所以这么低,是因为集体土地少了国家征收环节直接进入市场交易的价格便宜了不少,按照公告数据可以计算,每平米建筑土地价格约为1.5万元。


优惠不止于此。按照北京市共有产权住房的规定,50%是个人产权份额比例的“保底线”。共有产权住房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位,即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10档。


也就是说,符合资质的买房人,最低可以花费50%的总价,买下房子70年完整使用权。假如房子面积为100平米,那50%的总价就是145万元。


如果你够幸运,145万元就能在北京安家。对千万北漂族来说,这则消息比任何抚慰心灵的鸡汤都要奏效。


但也别高兴得太早,符合购买共有产权住房的条件比较苛刻。


北京市出台的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》征求意见规定:

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从上面可以看到,申请共有产权住房需要以家庭为单位,且在北京没有任何住房转让纪录,并满足北京市规定的购房条件者(外地人连续不间断缴纳五年社保)。


符合这些条件的北漂不多,更多的是北京本地人。


据统计北京目前已经有29个项目,约32446套共有产权住房入市,这个数量还算可观,如果其他城市能争相效仿,地方政府能放开手脚,加大集体土地进入市场的规模,低收入人群购房、住房问题便可真正得到解决。


03

这是高房价骑虎难下背景下,追求房住不炒,人人有所居的方法之一。为坚持房住不炒,北京对共有产权住房还规定,共有产权住房性质永远不变:


“共有产权”性质再上市后也不能变更,真正实现“封闭管理、循环使用”。个人份额无论是出售给代持机构,还是出售给其他符合条件的购房人,都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额,政府份额也不得出售和购买。


也就是说,这种房子只能在共有产权圈子里流转,与红本的商品房永远无法划上等号。但能以如此低的价格,享受到房屋70年100%的使用权,已经够幸运。


未来能有多少人群享受到这种幸运,要看地方政府能否忍痛割爱,舍弃土地财政,加大廉价土地进入市场。


若能做到,高房价将不攻自破。


当前中国大多数城市仍无法摆脱土地财政,一旦廉价土地大规模地价入市,对于地方政府的财政会是致命一击。

将原本可以政府征收,高价出让的土地,由集体直接转让使用权入市,亏的是政府的财政收入。这种玩法也只有北京、上海、深圳、广州等财大气粗、不太依赖土地财政的热点城市能玩得起。


其他地方政府要尝试这种方法,需要巨大的勇气,只有成功迈过土地财政这道坎,房子回归居住属性的时代才会真正到来。


无论如何,北京迈出这一步,带动的作用是巨大的:

它意味着未来将会有更多集体土地使用权直接入市,所有权、使用权分离,释放了农村集体土地价值。若全面试点,会带来大量廉价土地供应,与公租房、安居房一起,解决更多低收入人群的住房问题。


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